宅基地是农村集体土地分给个农户建房使用。宅基地是集体所有，农民有使用权。在今年的一号文件和两会中，都有提到我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”，那么什么是宅基地“三权分置”？实施该政策后，农房可以自由买卖吗？哪些人将从该政策中获益？
一、什么是宅基地“三权分置”？
1、落实宅基地集体所有权
2、保障宅基地农户资格权
3、适度放活宅基地使用权
所有权归村集体，资格权归农户所有，这就是前两权的具体含义也是长期以来的政策。
而此次探索宅基地“三权分置”中新的地方在使用权的适度放活。这里我们将适度与放活分开理解。
二、宅基地“三权分置”后，农房可以自由买卖吗？
“自由买卖”宅基地是不可以的。农村目前允许土地合法流转，其中就包括宅基地。一般情况下，同村户口的村民之间可以相互转让和交易宅基地和房屋，这是很正常的。
还有一种情况就是将宅基地和房子卖给外村村民，这样的交易需要经过村集体等相关单位审核批准，并及时办理过户等手续方可，如果不办理相关手续，交易将不受法律保护，买房很有可能会失去，因为原则上本村的宅基地只应该由本村村民取得分配权。
那么农村居民是否可以将宅基地和房子卖给城市居民？
同样的，原则上是不允许的，尤其是宅基地。但如果是买卖双方基于完全平等自愿的基础，将宅基地之上的房屋进行交易过户，顺带转让宅基地，这是可以的，如果寻求法理依据，是可以在《土地管理法》中找得到的。
城里人想用宅基地怎么办?
如今城里人很多梦想能在乡下有块自己的地、自己的房子。但宅基地政策规定城里人是绝对不能购买宅基地的。但是在适度放活的要求下，城里人如果想使用农村宅基地的话，现在也有办法了。
举个例子来说：农民小王在农村有100平米的宅基地房屋，这个房屋被市民小赵看上了。如今的办法是：农民小王可以把自己对该块宅基地房屋的居住使用权，以租赁的方式转给小赵使用，二人签订合同。之后城里人小赵可以在合同有效期内，就能合法使用宅基地了。
很多朋友都在郊区租房租地度假休闲回归田园，就是这样办的。
宅基地流转虽然不能等同于宅基地买卖，但跟承包地流转一样，宅基地可以通过转租“使用权”的方式在市场进行交易，闲置宅基地的潜在价值终于可以发挥了。
三、宅基地“三权分置”，哪些人将从该政策中获益？
该政策最直接的红利获益者无疑是这三类人：
1、家有宅基地的农户
对于这类人来说，赚钱的机会就摆在眼前了。有村民家里有闲置的宅基地，可以出租给做休闲农业项目的个人或者公司来获取分红;
还有的家里自己建了“小产权房”，过去卖小产权房国家是禁止的，但现在呢完全可以通过出售“使用权”的方式，只要你的房子不是违法建筑，就肯定可以赚钱了。
2、农村创业者
宅基地可以依法流转之后，获得宅基地使用权更方便了，开发项目更容易了。返乡创业者也可以通过租赁“使用权”的方式，做特色客栈、农家乐等。这样就不要再为申请地块而劳神费力了。
3、想买宅基地或者小产权房的人
比如有的人想到农村养老，但是过去一直苦于买不到宅基地，现在终于可以实现了。不过城里人到农村买地建别墅、私人会馆的口子不能开，因为宅基地流转要在“适度”的原则下进行。
